二季度房地產市場快速降溫后，7-8月購房者觀望情緒加重，市場情緒持續低迷，房地產市場調整壓力增加對宏觀經濟的穩定恢復以及金融系統的穩定均產生不利影響，穩地產的迫切性上升。7.24中央政治局會議為房地產定調，首次明確提出要“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，8月底多部委落地樓市優化舉措，隨后一二線城市加入放松限購限貸政策行列，提振了市場信心。
9月以來，核心城市房地產市場活躍度有所提升，但受此前政策嚴厲程度以及市場供求關系不同影響，城市間市場恢復程度存在差異。從全國整體來看，經濟復蘇及居民信心恢復仍是房地產市場企穩的重要前提，預計四季度在政策優化帶動下，市場銷售整體將呈現降幅收窄態勢，但市場全面恢復可能需要更長時間，修復過程相對溫和。若短期政策優化到位，同時超大特大城市城中村改造系列措施快速落地，預計2024上半年市場迎來筑底。
（1）市場供求：2023年前三季度，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降2％，為2016年以來同期最低水平。三季度以來，7-8月市場下行壓力持續加大，9月，各地加快政策優化，帶動市場情緒回升，核心城市市場有所好轉，但受政策傳導需要時間及網簽數據滯后影響，百城銷售環比回升幅度有限，同比仍下降約20％。此外，受過去兩年土地市場低迷影響，9月，重點城市新房供給量修復不明顯，同比降幅仍約四成。
（2）房價：8月百城新房價格環比已連跌4個月，二手房價格環比已連跌16個月，房價持續處于下行通道。9月以來，樓市政策利好釋放，京滬二手房價格環比跌幅收窄。
（3）土地市場：2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達28％，較二季度提升8.1個百分點。9月截至26日，重點22城地價競拍至上限地塊占比為18.4％，較8月下降0.7個百分點，延續5月以來下降態勢，底價成交占比提升至80％，央國企仍為拿地主力。
（4）政策展望：在房地產市場供求關系已發生重大變化的當下，不合理的限制性政策均有望逐漸優化調整。預計一線城市或因區施策優化限購政策，同時通過降首付、降利率、降交易稅費、調整普宅認定標準等方式支持住房消費；個別限購仍較嚴格的核心二線城市有望逐步解除限購政策，并降低購房首付比例；其余城市限制性政策或將全面取消。另外，若超大特大城市城中村改造能夠加快落地，也將為這些大城市房地產開發投資及住房消費帶來增量空間。同時，預計支持房企盤活存量資產、盤活閑置地塊等將是供給端政策優化方向，供需兩端政策協同發力，將有助于市場加快企穩。
（5）市場展望：四季度，在政策利好持續釋放帶動下，核心一二線城市市場銷售整體或有所回升，但普通二線及三四線城市房地產市場調整壓力仍在。考慮到去年低基數效應顯現，預計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄，全年商品房銷售面積或不足13億平方米。供給端修復預計慢于銷售端，短期新開工、投資仍將延續下行態勢。
2023年三季度中國房地產市場形勢總結
（一）成交規模：前三季度重點100城新房累計銷售同比下降2％，9月銷售面積環比增長超10％，同比降幅約20％
全國：根據國家統計局數據，2023年1-8月，全國商品房銷售面積為7.4億平方米，同比下降7.1％，商品房銷售額為7.8萬億元，同比下降3.2％，其中商品住宅銷售面積同比下降5.5％，銷售額同比下降1.5％。東部地區商品房銷售面積同比下降3.9％，商品房銷售額同比下降0.7％，降幅在各地區間均最小。
8月底，多部委聯合發文將“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱，同時將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20％、30％，此后各地緊抓“金九銀十”窗口期，不斷加快政策落地節奏。一系列政策密集出臺，對房地產市場情緒產生了明顯帶動，中指調查數據顯示，9月初購房者置業意愿明顯提升，新政落地后購房者訪盤量也有所增加，從網簽數據來看，北京、上海、廣州等核心城市新房銷售規模在9月中下旬出現上升，市場活躍度有所好轉，政策效果初步顯現，但全國房地產市場銷售規模尚未出現明顯回升，整體仍處低位。
重點100城：前三季度新房銷售面積降至2016年以來同期最低，三季度市場活躍度整體不足，9月新政落地后市場情緒有所回升。據初步統計，2023年前三季度，重點100城新建商品住宅月均銷售面積約2978萬平方米，同比下降2％。7-8月，市場延續二季度低迷態勢，8月末至今，多個核心城市陸續落地執行“認房不認貸”、優化限購和限售政策，9月，新建商品住宅銷售面積環比增長約14％，但同比仍下降約20％。
從周度成交來看，825新政后，9月中下旬重點城市新房銷售網簽數據有所好轉，近兩周重點城市新房銷售面積連續環比增長，上周（9.18-9.24）重點50城新房銷售面積高于7-8月各周水平，環比增長26.1％，但在高基數下，同比仍下降接近30％。
不同梯隊城市來看，前三季度代表城市中，一線城市新建商品住宅累計成交面積同比增長，二線、三四線同比均下降；三季度各線城市下行壓力加大，9月各地政策落地，對核心城市有一定帶動效果，但對二線及三四線銷售數據帶動尚不明顯。
據初步統計，2023年前三季度，一線城市商品住宅成交面積同比增長約7％，其中北京、上海同比保持增長，而廣州、深圳同比均下降，其中深圳同比下降約11％。二線、三四線代表城市市場情緒進一步走弱，累計銷售面積均降至2016年以來同期最低水平。其中二線代表城市同比下降2％左右，天津、貴陽等城市在去年同期低基數下，同比增長超20％；三四線代表城市同比下降約4％，揚州、惠州等城市在低基數下銷售面積同比增幅較大，但絕對規模仍處近年同期較低水平，市場情緒并未出現明顯好轉。
三季度，各線城市商品住宅銷售面積同比均下降，其中一線城市同比下降超10％，7-8月市場調整壓力明顯高于上半年，8月同比下降28.1％；二線、三四線代表城市三季度銷售面積同比降幅均超20％，市場調整壓力進一步加大。
從重點城市政策效果來看，9月以來，重點城市成交量整體呈現出“前平后升”趨勢，政策效果在9月下半旬逐漸顯效，上周（9.18-9.24），北京、上海、廣州、深圳商品住宅銷售套數環比分別增長134.6％、144.1％、23.5％、21.7％；而武漢等前期政策已偏寬松的二線城市則并未受到政策優化明顯帶動，上周銷售套數出現下降，環比下降5.1％。值得關注的是，北京、上海銷售套數環比明顯增長，一方面受政策帶動，另一方面也受部分項目集中網簽及低基數影響，本周前兩日北京銷售套數環比上周同期出現一定回落；濟南自9月25日起政府給予網簽客戶補貼，本周前兩日銷售套數出現較大增長；而武漢將于10月開展房交會活動，期間給予購房人群契稅補貼并發放購房補貼，導致部分購房者延遲至10月入市，也是當前數據無明顯回升的原因之一。
二手房方面，三季度二手房市場熱度走低，9月在政策顯效以及低基數下銷售量同比轉增。根據中指數據，2023年1-8月，15個代表城市二手住宅累計成交面積同比增長38％，絕對規模處在2019年以來同期較高位，僅次于2021年同期。從周度成交來看，9月前四周重點11城二手房受低基數及優化政策影響，銷售套數同比轉增25.6％，中下旬二手房市場活躍度逐漸回升。在新政影響下，多地二手房掛牌量增加，如北京9月1-27日，二手房掛牌增加約1.5萬套，上海9月1-18日期間二手房掛牌增加約1.3萬套，掛牌量增加一定程度上意味著置換需求加快入市步伐，二手房活躍度提升有助于為新房市場提供更多改善需求。
從重點城市政策效果來看，由于8月一線城市普遍存在政策放松預期，購房者觀望情緒加重，北京二手房成交量不足1.1萬套，深圳僅約2400套。隨著“認房不認貸”、優化限購政策等持續落地，此前觀望的購房者入市節奏有所加快，上周（9.18-9.24），北京、成都、蘇州、南京、青島成交套數環比分別增長6.4％、7.9％、20.4％、16.7％、5.4％；深圳環比基本持平。
（二）供求關系：前三季度重點50城批準上市面積較去年同期下降10％，9月末新房供應小幅放量
全國：房屋新開工面積、施工面積同比降幅仍較大。2023年1-8月，全國房屋新開工面積為6.4億平方米，同比下降24.4％，降幅較1-7月收窄0.1個百分點。全國房屋施工面積為80.6億平方米，同比下降7.1％。全國房屋竣工面積為4.4億平米，同比增長19.2％，較1-7月收窄1.3個百分點。
重點城市：銷售持續低迷疊加企業拿地縮量，房企推盤能力不足。據初步統計，2023年前三季度，重點50城商品住宅月均批準上市面積1615萬平方米，同比下降約10％（同口徑銷售面積同比下降約3％），供給端表現整體偏弱。進入三季度，受銷售低迷影響，房企推售積極性偏低，新房批準上市面積同比降幅持續擴大，9月，新政后新房供給出現一定修復，新批上市面積環比增長約7％，同比降幅仍約40％。
從周度數據來看，在新政落地后，重點15城商品住宅周度供應規模逐步提升，9月中下旬周度批準上市面積環比提升明顯，上周（9.18-9.24）環比增長21.5％，但同比仍下降15.1％。
從供求對比來看，前三季度重點50城整體表現為供小于求。據初步統計，2023年前三季度，50個代表城市商品住宅月均新增供應約1615萬平方米，同期月均成交面積約2023萬平方米，銷供比為1.25，其中，北京、上海等城市銷供比在1.5以上。三季度，重點城市銷供比降至1.18，9月銷供比為1.18，較8月小幅提升。
受供給端表現整體偏弱影響，截至8月末，50個代表城市商品住宅可售面積小幅下行，較7月末環比下降0.9％，但絕對規模仍處在2017年以來高位。出清周期方面，截至2023年8月末，按近6個月月均銷售面積計算，重點50城短期庫存出清周期為16.1個月，較2022年末縮短1.9個月，其中三四線代表城市短期庫存出清周期為21.2個月，短期庫存去化大。
（三）價格水平：1-8月百城新房和二手房價格累計均下跌，9月政策優化帶動京滬二手房價格環比跌幅收窄
新建住宅方面，2023年1-8月，百城新建住宅價格穩中微跌。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年1-8月百城新建住宅價格累計下跌0.01％，為2015年以來同期首次下跌。具體來看，2023年第一、二季度百城新房價格累計均上漲0.01％，但隨著前期積壓購房需求釋放完畢，自5月開始，房價進入持續下跌通道。8月百城新建住宅均價16176元／平方米，環比下跌0.01％，已連續4個月下跌。
二手住宅方面，2023年1-8月，百城二手住宅價格持續下跌。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年1-8月百城二手住宅價格累計下跌1.58％。具體來看，今年一季度，二手房市場活躍度明顯提升，百城二手房價格跌幅快速收窄；二季度后，隨著二手房掛牌量持續走高，價格走勢承壓，環比跌幅呈擴大態勢。8月，百城二手住宅均價15625元／平方米，環比下跌0.38％，已連續16個月下跌。9月以來，一線及核心二線城市“認房不認貸”等政策落地對市場預期有所提振，但受掛牌量顯著增加影響，一線城市二手房價格仍在波動調整，其中北京、上海二手房價格環比跌幅收窄。
從漲跌城市個數看，2023年以來，百城新建住宅價格月度環比下跌城市數量基本保持在40-50個的區間。百城二手住宅價格環比下跌城市數量則呈先降后升態勢。3月，二手住宅價格環比下跌城市數量下降至68個，8月上升至96個，處于高位水平。
（四）土地供求：前三季度300城住宅用地供求均縮量三成，新政后土拍熱度提升尚不明顯，房企投資仍聚焦核心優質地塊
三季度，土地市場情緒依然偏弱，全國土地供求縮量未改，少部分城市保持一定熱度，分化進一步加劇。8月底以來監管部門及地方頻繁出臺政策利好，為市場注入信心，但全國房地產市場整體依然面臨一定壓力，房企資金端改善不明顯。銷售端恢復程度仍直接影響土拍情緒變化，在銷售尚未持續、實質性轉暖下，全國土地市場整體仍低溫運行。
根據中指數據，2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上；為提高房企參拍意愿，政府持續加大核心區地塊供應，帶動成交樓面均價同比上漲9.0％。三季度，全國300城住宅用地推出1.0億平方米，同比下降37.1％，降幅較二季度擴大15.2個百分點；成交0.8億平方米，同比下降33.4％，降幅較二季度收窄1.4個百分點。
表：2023年前三季度全國300城各線城市住宅用地推出和成交規劃建面同比變化（截至9月26日，下同）
2023年前三季度，各線城市住宅用地供求規模同比均下降，其中二線、三四線城市推出面積降幅均在三成以上，成交方面，基數影響下，一線城市成交面積降幅較大，僅廣州同比增長，北京下降超一成，上海、深圳降幅均超五成；二線、三四線城市企業拿地信心不足，成交面積同比下降均在三成以上，土地出讓金降幅超兩成。
樓面均價方面，根據中指數據，2023年前三季度，各線城市住宅用地成交樓面均價出現不同程度上漲，核心區優質地塊成交帶動地價結構性上漲。其中，一線城市土拍熱度相對平穩，樓面均價同比小幅上漲0.6％，廣州、深圳成交樓面均價同比漲幅均超兩成；二線城市中，杭州、廈門、蘇州、成都、天津、青島等地持續推出優質地塊，提升房企參拍意愿，成交樓面均價上漲明顯，帶動整體成交樓面價結構性上漲10.1％；三四線城市受低基數影響上漲13.7％。
流拍撤牌方面，根據中指數據，2023年三季度，全國住宅用地流拍撤牌784宗，較二季度增加81宗，流拍撤牌率28.1％，較二季度提升8.1個百分點。
從22城競拍熱度來看，三季度，少部分城市土拍熱度仍在，多數城市延續低迷態勢。根據中指數據，1-9月，22城住宅用地整體地價達上限占比為32％，底價成交占比達57％。杭州、上海、合肥、北京土拍情緒較穩定，地價上限占比多達五成以上；廣州、成都、寧波優質地塊競拍熱度高，其余地塊普遍底價成交；其余城市土地市場承壓明顯。9月（截至26日），22城地價達上限占比為18.4％，較8月下降0.7個百分點，延續5月以來下降態勢，而底價成交占比提升至80％，土地市場情緒整體仍較低。
新政后，重點城市土拍升溫尚不明顯，地價觸頂仍僅限于優質地塊。8月30日，在一線城市中廣州率先執行“認房不認貸”政策，在9月出讓地塊中，僅2宗觸頂，其中海珠區上涌果樹公園北側地塊吸引16家房企參與，競價85輪，成為海珠區最高總價地塊，而其余地塊底價成交或流拍。杭州土地市場表現平穩，9月5日正式執行“認房不認貸”，9月20日土拍中，8宗涉宅地塊全部成交，但僅優質地塊房企參拍意愿相對較強，如錢二、東新、北干中地塊分別競價36輪、17輪、10輪觸頂進入搖號環節，其余5宗底價成交；9月27日，杭州掛牌出讓14宗宅地，1宗終止，8宗觸頂進入搖號，1宗溢價，4宗底價，市場冷熱分化延續。北京9月26-27日土拍中，4宗住宅用地全部成交，1宗觸頂、1宗溢價、2宗底價。另外，9月以來，武漢、福州、無錫、寧波、青島、重慶亦有部分地塊完成出讓，但多底價成交。
拿地企業方面，2023年以來，22城拿地企業中央國企仍是主力，地方國資拿地金額占比下降。根據中指數據，1-9月，22城央國企拿地金額占比為56％，較2022年全年提升19個百分點，地方國資僅為12％，較2022年全年下降30個百分點。當前房地產市場仍處調整期，預計短期央國企為拿地主力的趨勢仍將延續。
綜合來看，2023年以來全國土地市場供求縮量趨勢并未改變，土拍情緒整體表現低迷，三季度核心城市優質地塊尚能維持一定活躍度，新政后，部分地塊企業參拍積極性提高，但土拍熱度整體改善并不明顯。短期來看，土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，核心城市在政策帶動下，銷售市場活躍度提升后，土拍情緒有望進一步提升，優質地塊將維持較高熱度。從全國來看，在銷售尚未持續、實質性轉暖下，預計全國土地市場整體仍低溫運行。
（五）開發投資：1-8月房地產開發投資額同比下降8.8％，降幅連續擴大
房地產開發投資額同比降幅持續擴大，其中建筑工程投資降幅超10％，是投資主要拖累項。2023年1-8月，全國房地產開發投資額為7.7萬億元，同比下降8.8％，降幅較1-7月擴大0.3個百分點，連續6個月降幅擴大。其中，住宅開發投資額為5.8萬億元，同比下降8.0％。房地產開發投資各分項中，1-8月建筑工程投資同比下降11.4％，降幅較1-7月擴大0.1個百分點；土地購置費同比下降4.3％，較1-7月擴大0.6個百分點，對投資恢復亦形成拖累。
今年1-8月房企到位資金持續走低，企業資金壓力仍較大。2023年1-8月，房地產開發企業到位資金為8.7萬億元，同比下降12.9％，同比降幅較1-7月小幅擴大1.7個百分點。其中，國內貸款為1.1萬億元，同比下降12.8％，占到位資金的比重為12.2％。自籌資金為2.7萬億元，同比下降22.9％，占比為31.2％。定金及預收款為3.0萬億元，同比下降7.3％，占到位資金的比重為34.6％。個人按揭貸款為1.9萬億元，同比下降4.3％，占到位資金的比重為7.7％。
2023年中國房地產市場趨勢展望
（一）政策環境：四季度逆周期調節舉措有望繼續發力穩經濟，樓市系列政策仍有空間
宏觀經濟方面，7月24日，中央政治局會議強調“加大宏觀政策調控力度，著力擴大內需、提振信心、防范風險，不斷推動經濟運行持續好轉、內生動力持續增強、社會預期持續改善、風險隱患持續化解，推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長”，中央定調后，8月央行降息，MLF中標利率下降15個基點，1年期LPR下調10個基點，宏觀政策持續發力疊加低基數效應，我國宏觀經濟主要指標如出口、物價、信貸社融、消費等數據均出現一定邊際改善。但同時也要看到，當前國際環境依然復雜嚴峻，世界經濟復蘇乏力，國內經濟結構性矛盾和周期性因素疊加，經濟持續恢復基礎仍然需要鞏固。9月15日，央行超預期下調存款準備金率0.25個百分點，更多逆周期調節舉措有望在四季度加快落地，推動經濟持續向好恢復。
房地產政策方面，7.24中央政治局會議為房地產行業定調后，多個部委從優化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設、推進城中村改造等方面頻繁表態，釋放積極信號。8月底，相關舉措實質性落地，如將“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱，將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20％、30％，降低存量首套房貸利率，延長換房退個稅優惠時間至2025年底等，隨后一線城市全面執行首套房“認房不認貸”，房地產行業真正迎來政策底。
地方層面，8月以來各地政策出臺頻次有所加快，政策支持力度增強。根據中指監測，2023年前三季度全國有超200省市（縣）出臺政策超400條，截至9月25日，已有40余省市明確發文落實首套住房“認房不認貸”政策，9月南京、合肥、濟南、青島等11城全面取消限購政策，廣州、天津、西安、廈門、蘇州、長沙、成都等城市優化限購政策，廣州成為第一個放松近郊限購的一線城市，釋放了更加積極的信號。另外，公積金支持政策仍是各地因城施策的主要手段。
與此同時，各地針對供給端政策的支持力度也在繼續加大，如鄭州支持非住宅改建租賃住房，指出租賃住房運營年限期滿后，符合相關標準的項目，可改變土地性質作為普通住宅銷售；武漢發布的“漢十條”中明確提出支持盤活企業資產、加快盤活存量用地，明確對已出讓尚未建設的存量用地，政府可組織開展土地收回和規劃優化，并重新供應等；成都繼續優化土地供應方式，中心城區住宅用地“競地價”出讓、取消最高銷售限價等。企業紓困措施的加快落實，有利于切實降低企業經營壓力。
整體來看，7.24政治局會議以來，監管部門接連落地政策組合拳，一線城市加入政策優化行列，對修復市場預期和提振市場信心產生積極帶動。短期來看，預計在房地產市場供求關系已發生重大變化的當下，不合理的限制性政策均有望逐漸優化調整，以更好地支持合理住房需求釋放。
預計一線城市政策調整力度取決于市場恢復程度，參照廣州近郊取消限購，北上深未來也有望按照因區施策原則優化限購政策，如取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優化離婚購房限制等。除限購政策外，降低首付比例、降低房貸利率加點數、降低交易稅費等也是一線城市政策優化方向，同時京滬普宅認定標準也存在優化空間。
針對二線和三四線城市，部分核心二線城市近期以優化非核心區限購為主，未來政策優化有望逐漸向核心區過渡；其余城市限制性政策或將全面取消。
另外，若超大特大城市城中村改造能夠加快落地，也將為這些大城市房地產開發投資及住房消費帶來增量空間。同時，供給端政策來看，繼續支持房企融資、優化土地出讓條件以及支持房企盤活存量資產、盤活閑置地塊等政策將是重要方向，近期武漢、鄭州出臺的供給端政策或為更多城市提供參考借鑒，供給端配合需求端政策發力，將有助于市場加快企穩，恢復企業投資信心。
（二）市場趨勢：預計四季度商品房銷售增速降幅逐漸收窄，全年銷售規模降至13億平方米以下
2023年4月以來，全國房地產市場明顯降溫，三季度延續低迷態勢，1-8月全國商品房銷售面積、銷售額同比下降，降幅較1-7月繼續擴大，8月單月，商品房銷售面積、銷售額同比降幅略有收窄；全國房地產開發投資額、新開工面積同比降幅仍較大，其中新開工面積同比降幅較1-7月收窄，但修復態勢并不明顯。
8月底以來，房地產放松政策逐步落地，帶動置業意愿提升，但受前期政策嚴厲程度不同、市場基本面及房價預期不同等因素影響，新政對不同城市的影響差異較大，預計本次政策對市場的帶動程度將表現為：核心一二線＞＞普通二線＞三四線。同時，考慮到換房客戶置換房產需要一個過程，新政精準釋放的需求傳導到實際銷售仍需時間。
根據前文數據分析，當前部分核心城市房地產市場活躍度有所回升，政策效果初顯。短期來看，預計核心一二線城市市場活躍度提升仍將持續一段時間，持續時間將好于普通二線及三四線城市，一方面，核心一二線城市人口規模、居民購買力等基本面更強，對住房需求的支撐度高；另一方面，政策仍有優化空間、二手房活躍度提升、房價預期趨穩等因素，也將對核心城市的房地產市場形成有利帶動。
從二手房活躍度來看，8月底以來核心城市政策優化調整后，各地二手房市場活躍度出現不同程度提升，其中北京9月1-26日二手住宅成交套數接近1.2萬套，已超8月全月成交量，環比8月同期增長超30％，上周（9.18-9.24）成交套數環比增長135％。對比二手房和新房成交走勢，可以發現，過去重點城市二手房市場成交量回升普遍早于新房，今年9月以來北京、深圳、成都、南京等城市二手房市場活躍度好轉，意味著這些城市新房市場短期成交有望提升。二手房市場置換出的改善需求有望進一步為新房市場提供支撐。
從房價預期來看，根據中指調查數據，政策集中出臺后，房價下跌預期出現高位下滑，環比下降3個百分點，上漲預期增加5個百分點。一線城市政策調整后，北京、上海房價上漲預期明顯增加，分別上升5、4個百分點，成都、杭州等城市房價上漲預期亦出現一定提升。核心一二線城市房價預期漸穩，有利于購房需求釋放。
另外，值得關注的是，熱點城市新房供給節奏也直接影響著購房者入市節奏和新房銷售情況。8月底優化政策落地后，重點城市商品住宅批準上市面積整體提升幅度有限，多個城市銷售規模大于供應規模，新增供給略顯不足。過去兩年，隨著房地產市場進入調整期，各地住宅用地成交量大幅縮減，與此同時，部分城市地方國資拿地規模占比較高，截至今年8月，多個城市2022年地方國資拿地項目入市率較低，土地縮量疊加地方國資項目入市慢等因素，或導致新房供給節奏較慢，購房者可選擇的優質項目不足或成為制約銷售恢復的重要原因。
普通二線及三四線城市市場繼續底部盤整。9月以來，多個普通二線及三四線城市繼續通過提高公積金貸款額度、發放購房補貼等方式促進購房需求釋放，但整體對市場情緒帶動有限。短期來看，普通二線及三四線城市房地產政策已基本放開，未來繼續優化政策對樓市的提振效果或不足，疊加房企降價跑量意愿仍較強，這些城市房價下跌預期仍在，市場修復或需要更長時間。
綜合來看，在多個有利因素帶動下，四季度核心一二線城市市場銷售規模整體或有所回升，但普通二線及三四線城市房地產市場調整壓力仍在，在核心城市市場活躍度提升以及去年低基數效應顯現背景下，預計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄，全年商品房銷售面積降至13億平方米以下。
供給端來看，在低基數效應下，四季度新開工面積同比降幅或逐漸縮小，但難改下行趨勢。一方面，四季度全國房地產銷售規模預計修復較為緩慢，企業開工意愿整體仍較弱；另一方面，近幾個月全國商品房待售面積持續小幅增長，市場去化壓力也進一步限制了企業開工積極性。不同地區來看，8月底以來，核心一二線城市優化樓市政策后，市場情緒有所回升，銷售預期好轉或促使房企加大開工力度，這部分城市新開工有望逐漸修復，從而對全國新開工面積形成一定支撐。全年來看，預計全國房屋新開工面積同比降幅仍超10％，悲觀預期下，同比降幅或接近20％。
另外，隨著核心城市銷售市場逐漸修復，這部分城市的房地產開發投資有望率先啟動，從而進一步支撐四季度全國房地產開發投資額邊際修復，但從全年來看，全國房地產開發投資額下降態勢難改，同比降幅或在5％-10％之間。
（三）城中村改造：若政策較快落地可拉動超大特大城市投資銷售企穩
7月21日國常會審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，7月24日中央政治局會議再提積極推動城中村改造，同月28日推進城中村改造工作部署電視電話會召開，由此可見，城中村改造或成為穩增長、拉動投資的重要抓手，超大特大城市城中村改造進入了快速推進期。而超大特大城市在過去多年的快速發展中，積累了大量的城中村，城中村改造也將為房地產市場釋放一定規模的住房需求。
此前，根據國家統計局第七次人口普查披露數據，2020年我國共有7個超大城市和14個特大城市，7個超大城市（城區常住人口1000萬以上）包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，14個特大城市（城區常住人口500-1000萬）包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。
另外，蘇州9月15日發布情況說明指出，近期國家統計局對全國城鄉（含開發區）分類代碼進行了更新，蘇州城區的統計口徑包含蘇州工業園區。按此次調整的統計口徑，以2020年第七次人口普查公布的常住人口數據計算，蘇州城區常住人口為512.51萬人，躋身特大城市行列。至此，按照七普數據，我國共有22個超大特大城市，城區總人口接近2.2億人。
根據國家統計局第七次人口普查長表數據，22個超大特大城市居住在城市自建住房的家庭戶約為411萬戶，在此基礎上再加入租金較低的租住居民，我們粗略認為這部分居民為居住在城中村的居民規模，根據中指研究院估算，22個超大特大城市居住在城中村的人口（含租賃人口）超4500萬人。進一步推算待改造城中村住房建筑面積約9.6億平方米。
由于城中村改造具體指導意見尚未出臺，因此各地拆遷規模及貨幣化安置比例并沒有準確數字，以下僅為中指院估算口徑，采用不同拆遷比例和貨幣化安置比例將對估算規模產生較大影響。
從需求端來看，按50％拆遷改造比例以及50％貨幣化安置比例估算，22個城市將增加2.2億平方米住房需求，若按5年安置周期計算，年均增加住房需求約4400萬平方米，占22個城市2022年新建商品住宅銷售面積（統計局口徑）的18％。
從供給端來看，按50％拆除比例、拆建比2測算，22個城市改造后的住宅建筑面積9.6億平方米，按建安成本3000元／平方米計算，建安投資共2.9萬億元，5年改造周期下，年均建安投資接近5800億元，占2022年22城房地產開發投資額的11％。
除了建安投資之外，城中村拆遷改造也將釋放一定規模的土地資源，這些土地經過整理后或將通過招拍掛方式進入市場，為核心城市帶來優質的土地供給，拉動土地出讓金和房地產開發投資增加。
綜合來看，超大特大城市加快推進城中村改造將為各城市釋放一定規模的購房需求，也將一定程度拉動房地產開發投資，對當地房地產市場供求兩端均有支撐。
2023年房企經營策略建議
銷售方面，根據中指數據，2023年1-8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6％，降幅相比上月擴大4.0個百分點。各陣營房企銷售額同比均有所下降，TOP10房企、TOP11-30房企銷售額平均同比分別下降4.5％、8.7％，TOP31-50房企、TOP51-100房企銷售額平均同比降幅較大，分別下降13.8％、15.9％。
從企業類型來看，央國企銷售韌性較強。2023年1-8月，TOP50房企中，央國企銷售額平均增長21.3％，穩健民企銷售額平均增長0.7％，混合所有企業平均下降9.1％，出險民企平均下降46.0％。8月，各類企業銷售均出現明顯下降，TOP50房企中，央國企、穩健民企及混合所有企業銷售額下降均在30％左右，出險民企降幅超過60％。
拿地方面，2023年1-8月，TOP100企業拿地總額7888億元，同比下降10.5％，降幅較上月收窄2.9個百分點。其中，前50家企業中六成企業為央企或國企，前100家企業中近七成企業為央企或國企。
拿地銷售比方面，50家代表企業1-8月拿地銷售比為20.5％，較去年同期下降2.3個百分點。2023年以來，除核心城市優質地塊熱度較高外，多地土拍情緒仍較低，房企投資布局仍趨謹慎。
另外，近兩年房地產市場深度調整，上市民營房企中僅有個別仍在拿地，絕大部分已停止拿地，上市房企存貨規模逐漸下滑。截至8月31日，約有138家滬深及內地在港上市房企已經公布2023年中報或業績公告，從財報數據來看，上市房企存貨均值自2022年中起逐漸下降，2022年中-2023年中存貨均值同環比均下降，規模已經降至不足千億元，占總資產比重也逐漸下降，年均下降0.4個百分點。僅有少數穩健型房企存貨規模仍在增加，如華潤置地、越秀地產、保利置業集團、濱江集團、信達地產等企業2023年中存貨規模同比增長超10％。
融資方面，2023年1-8月，房地產企業債券融資總額為5510.0億元，同比下降8.5％，降幅較上個月收窄3.2個百分點。8月，房地產企業非銀融資總額為697.1億元，低基數下同比增長22.2％，環比下降9.6％。從融資結構來看，8月，房地產行業信用債融資463.3億元，同比大幅增長59.0％，環比下降10.1％；海外債發行金額24.8億元（7月發行為0）；信托融資13.3億元，同比下降74.2％，環比下降55.3％；ABS融資195.7億元，同比下降14.1％，環比下降13.5％。
從企業經營策略上看，通過梳理近期多家企業在中期業績發布會上的表態，頭部企業強調加強一二線城市項目推售，加快銷售回款，確保經營現金流正?；鼗\，同時加大核心城市的投資，確保公司穩中求進、可持續發展。另外，為應對房地產市場供求關系的變化，部分頭部房企積極轉型，增加經營性業務投入和強化運營能力建設。
整體來看，三季度，在監管部門及地方密集政策推動下，市場情緒得到一定修復，但企業回款仍有壓力，融資端修復不明顯，企業資金面依然趨緊。在此背景下，建議企業：
第一，緊抓核心城市政策出臺后的市場恢復窗口，加快銷售促回款；
第二，樹立專業化品牌形象，提高產品力和交付力，贏得客戶信賴；
第三，優化投資結構，聚焦核心城市，在發展中解決過去的問題，促進良性循環。
另外，當前租賃市場、非改租、城中村改造等迎來政策窗口期，在新的發展階段，房企應主動探索新的發展模式，逐步由開發商向服務商轉型，積極拓展物業服務、代建服務、商業運營、租賃市場等業務發展機會。
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