對(duì)比去年房貸緊縮的情況，今年以來，個(gè)人住房貸款利率下行備受市場關(guān)注。
5月及8月，央行2次下調(diào)五年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）。繼而部分地區(qū)首套房貸款利率降至4.1％，到達(dá)歷史低位。不少觀望中的購房者躍躍欲試，又對(duì)下階段房價(jià)走勢難以預(yù)期。已購房者也開始糾結(jié)是否“提前還貸”，以減輕未來的負(fù)擔(dān)。
房貸利率會(huì)否進(jìn)一步降低？房地產(chǎn)市場何時(shí)觸底反彈？今年的“金九銀十”能否吹響樓市回暖的號(hào)角？帶著這些問題，時(shí)代周報(bào)記者對(duì)華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康進(jìn)行了專訪。
“房地產(chǎn)行業(yè)想要擺脫過于低迷的狀態(tài)，需要從下往上托舉使其‘回暖’。長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，需要治標(biāo)又治本，重視長效機(jī)制的建立。”賈康在采訪中表示，房地產(chǎn)走勢大概率還是趨暖的。
未來可能進(jìn)一步放松銀根
時(shí)代周報(bào)：今年5月和8月，5年期以上LPR分別兩次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，這個(gè)政策對(duì)購房需求以及樓市回暖產(chǎn)生了哪些影響？一些人認(rèn)為，理財(cái)收益較低，房貸壓力卻只增不減，選擇提前還一部分房貸減輕壓力。在LPR持續(xù)下行的背景下，你認(rèn)為提前還房貸對(duì)于多數(shù)購房者來說是一個(gè)好的選擇嗎？
賈康：房貸利率下調(diào)對(duì)于購房者來說肯定是有利的，能夠從需求端刺激樓市回暖。提前還貸，一定程度上可以減輕未來負(fù)擔(dān)，但是客觀地講，從整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來看，大家都提前還貸就不是好事了。
按揭本身就是讓大家更均衡地處理收入和支出之間的關(guān)系。按揭貸款形成的信用消費(fèi)機(jī)制，其運(yùn)行本身是具有合理性的，有一定的均衡狀態(tài)。如果說大家都提前還貸了，相當(dāng)于失去這種按揭形成的信用消費(fèi)機(jī)制。
時(shí)代周報(bào)：這次5年期以上LPR下調(diào)之后，房貸利率最低降至4.1％，幾乎到了歷史最低水平。你如何看待當(dāng)前的房貸利率？你認(rèn)為未來還有下降的空間嗎？
賈康：目前來看，降低到4.1％的房貸利率是合乎邏輯的。我們現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)相對(duì)低迷，銀根就應(yīng)該適當(dāng)松一些，保持流動(dòng)性的合理充裕。
至于以后房貸利率會(huì)不會(huì)更低，就需要看經(jīng)濟(jì)走勢的變化了。如果經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢得不到緩解，不排除未來進(jìn)一步放松銀根的可能性。
時(shí)代周報(bào)：二季度我國住戶部門杠桿率為62.3％，相較之前的快速上漲，已經(jīng)連續(xù)7個(gè)季度高位盤整。你如何看待目前的住戶部門杠桿率？繼續(xù)上漲或者下降會(huì)有怎么樣的影響？長期來看，我國住戶部門杠桿率會(huì)有怎樣的走勢？
賈康：在經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，老百姓盡量維持原有的生活方式，就需要更多的負(fù)債，杠桿率走高，也合乎邏輯。有些學(xué)者認(rèn)為，需要警惕住戶部門杠桿率過高，但我不認(rèn)為當(dāng)前杠桿率方面有嚴(yán)重的危機(jī)需要應(yīng)對(duì)。
總體來說，首先還是要讓源頭的企業(yè)有活力，讓提供就業(yè)機(jī)會(huì)的潛力表現(xiàn)出來。在我國主要是靠民營企業(yè)提供新崗位。因此，特別需要注意讓民營企業(yè)吃好“定心丸”。有了就業(yè)和收入，居民部門杠桿率自然趨于穩(wěn)定，而非一味上升。如果源頭活水能夠涌現(xiàn)，配之以合理的政策調(diào)節(jié)，長期來看，居民杠桿率最終會(huì)在趨于穩(wěn)定中，到達(dá)適當(dāng)舉債的正常狀態(tài)。
房地產(chǎn)走勢大概率趨暖
時(shí)代周報(bào)：除了降低房貸利率，今年各地都出臺(tái)了許多政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，包括降低首付、提高公積金比例等，但7月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)又調(diào)頭下滑。你如何看待下半年的房地產(chǎn)業(yè)走勢？“金九銀十”還會(huì)出現(xiàn)嗎？
賈康：“穩(wěn)大盤”是我國當(dāng)下經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，其中自然也包括穩(wěn)住房地產(chǎn)市場。由于前期斷供潮等問題，消費(fèi)者出現(xiàn)不安情緒，對(duì)未來預(yù)期降低從而導(dǎo)致需求下降，地方政府已紛紛出臺(tái)一系列措施，以求保證地方樓市穩(wěn)定。
中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)的“保交房”問題，并非簡單由爛尾樓開發(fā)商就能“保”住的，最終一定需要政府介入，想方設(shè)法地保住底線。
近期，房市較前段時(shí)間穩(wěn)了一點(diǎn)。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，如果不出意外，即沒有疫情的特別沖擊或者新的暴雷出現(xiàn)，我認(rèn)為“金九銀十”季節(jié)性的回暖應(yīng)該還是會(huì)有所體現(xiàn)，但很難像往年那樣一下就足夠地?zé)崞饋怼?/p>
在房地產(chǎn)市場基本“穩(wěn)住”之后，加上政策暖風(fēng)頻吹，后續(xù)房地產(chǎn)走勢大概率還是趨暖的。
時(shí)代周報(bào)：你之前提到，中國的房地產(chǎn)市場已是冰火兩重天。從不同城市來看，一線城市的房價(jià)依舊堅(jiān)挺，三四線城市則持續(xù)低迷，部分城市已經(jīng)跌回十年前的價(jià)格。你如何看待這種矛盾？這會(huì)是未來我國房地產(chǎn)市場的長期形態(tài)嗎？發(fā)展“以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化”會(huì)使這種情況有所改變嗎？
賈康：我認(rèn)為“冰火兩重天”的格局可能還會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。如今市場已經(jīng)更為明顯地分化。以鶴崗為例，其房價(jià)回暖是很難的，短期內(nèi)基本不可能實(shí)現(xiàn)。
城鎮(zhèn)化是必然的趨勢，我們之所以推動(dòng)縣城為載體的城鎮(zhèn)化，是希望讓它發(fā)展得更加健康。我認(rèn)為中國城鎮(zhèn)化還有很大的空間，城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展趨勢需要很多配套措施的支撐，不能簡單延續(xù)過去城鄉(xiāng)分治的格局，從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化帶來很多令人遺憾的伴生問題。
比如，幾十年來累計(jì)農(nóng)村進(jìn)城人口已超過3億，但大多數(shù)人沒有取得城市戶口，這種情況必須盡快改變。對(duì)于縣城來說，落戶限制已經(jīng)放寬，鼓勵(lì)農(nóng)村人口就近尋找就業(yè)機(jī)會(huì)的政策意向也是明朗的。
但是，也要警惕一廂情愿發(fā)展縣城房地產(chǎn)，畢竟從目前的選擇來看，更多人還是愿意進(jìn)入一二線城市就業(yè)。
時(shí)代周報(bào)：房地產(chǎn)行業(yè)是最近10年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Γ涮幱诘兔誀顟B(tài)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)來說會(huì)帶來怎么樣的影響？當(dāng)前，購房者觀望預(yù)期還沒有逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)也還處在“自救”狀態(tài)中。你認(rèn)為接下來該怎么做才能使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)軟著陸？對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)“健康發(fā)展長效機(jī)制”，你有什么建議？
賈康：中央已經(jīng)明確重申，房地產(chǎn)行業(yè)就是支柱產(chǎn)業(yè)，我們要做的并不是擺脫對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的所謂“依賴”，而是讓它健康發(fā)展，發(fā)揮應(yīng)有的對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的支撐功能。房地產(chǎn)行業(yè)，如今不是“軟硬著陸”的問題，而是從過于低迷的狀態(tài)，從下往上托舉，使其“回暖”。尤其從全國來看，偏冷的地區(qū)需要努力使其升溫。
健康發(fā)展，就需要治標(biāo)又治本，重視長效機(jī)制。依靠基礎(chǔ)性制度建設(shè)來打造健康發(fā)展長效機(jī)制，我認(rèn)為其中涉及至少四大方面。
首先是住房雙軌制，也就是做好商品房和保障房的開發(fā)規(guī)劃，這是一個(gè)基礎(chǔ)性制度建設(shè)。
其次，是土地制度的改革。比如，深圳的示范作用，深圳靠特區(qū)自主權(quán)，在立法上已經(jīng)解決了把所有的土地終極產(chǎn)權(quán)歸于國有平臺(tái)的問題。剩下的，就只有土地的使用權(quán)怎么樣依法合理地在生產(chǎn)要素市場上流動(dòng)、交易的問題。
對(duì)于其他地方來說，很難簡單套用深圳模式，但我們需要一個(gè)符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)要求的，有清晰產(chǎn)權(quán)界定和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的平臺(tái)，才能夠真正符合改革與發(fā)展的深層客觀要求。
第三是金融制度。在住房的“雙軌”下，金融不可能只是單軌的，一定是商業(yè)性金融和政策性金融相互協(xié)調(diào)，相互呼應(yīng)，來支持土地開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)形成。
第四方面，即房地產(chǎn)稅的問題。雖然財(cái)政部已經(jīng)明確年內(nèi)不采取任何改革試點(diǎn)擴(kuò)圍的動(dòng)作，但這個(gè)改革大方向一直沒有動(dòng)搖過。往后，我們還需抓住必要條件，捕捉適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)來深化這方面的稅制改革。
總之，一定要通過打造基礎(chǔ)性制度形成房地產(chǎn)業(yè)界健康發(fā)展長效機(jī)制，來尋求長治久安，擺脫現(xiàn)在中國老百姓屢屢感受到的這個(gè)房地產(chǎn)市場熱了也不行，冷了也不行，左右為難，十分糾結(jié)的不良狀況。
