8月24日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，在涉及房地產(chǎn)的政策方面，提出允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
截至2022年8月，全國(guó)已有超230城出臺(tái)了超過(guò)600次房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中大部分都集中在放松限購(gòu)、限貸、限售，出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼和加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管上。不過(guò)，針對(duì)信貸這一房地產(chǎn)政策的核心放松的力度較小，尤其是一二線城市仍然普遍在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。
而8月底的國(guó)常會(huì)也是首次提出允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸工具，對(duì)剛性和改善性住房需求予以支持。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從之前執(zhí)行限購(gòu)限貸政策的一些城市來(lái)看，二套的首付比例很少有調(diào)整到50％以下的。未來(lái)基于滿(mǎn)足改善性家庭賣(mài)舊買(mǎi)新的置業(yè)需求，二套首付比例有可能進(jìn)一步降低。并且，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策逐漸取消和松綁，也很可能會(huì)在全國(guó)更多城市落地和推行。
“一城一策”的新方向
專(zhuān)家分析認(rèn)為，過(guò)去提及的“一城一策”，主要是從房地產(chǎn)調(diào)控的大方向角度說(shuō)的。而此次“一城一策”主要強(qiáng)調(diào)了信貸的政策工具，這說(shuō)明在當(dāng)前各地落實(shí)“一城一策”的政策過(guò)程中，信貸工具是一個(gè)重要抓手。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，信貸是房地產(chǎn)政策的核心，利率的變化是影響樓市漲跌最重要的因素之一。也正因此，2022年以來(lái)盡管全國(guó)各地都在出臺(tái)樓市松綁政策，但涉及到信貸政策，大多比較慎重。
民生銀行高級(jí)宏觀研究員王靜文對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，國(guó)常會(huì)允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸政策，主要是把政策的自主權(quán)交給了地方政府和地方銀行。一般來(lái)說(shuō)，“因城施策”雖然意味著房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)的放松，但仍然具有中央定調(diào)、自上而下的含義，按大類(lèi)切分之后，地方政府的騰挪空間仍然受限，而“一城一策”則賦予地方政府更大的調(diào)控自主權(quán)，同時(shí)由地方政策承擔(dān)調(diào)控責(zé)任。
他進(jìn)一步指出，預(yù)計(jì)在這一導(dǎo)向之下，除個(gè)別關(guān)鍵城市不能放開(kāi)、利率下限不能動(dòng)之外，其他城市的限購(gòu)、限貸等政策將會(huì)繼續(xù)放松，疊加近期5年期LPR的下調(diào)和首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放松，居民購(gòu)房成本將會(huì)明顯下降。
郭毅認(rèn)為，信貸的加點(diǎn)也有可能是下一個(gè)調(diào)整的方向。她指出，上周末央行金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，整體對(duì)房地產(chǎn)貸款也有更加寬松的表態(tài)，如果基于保持貸款總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性，保障房地產(chǎn)合理融資需求，同時(shí)對(duì)剛需和改善型人群都抱支持態(tài)度的話，未來(lái)或許部分城市的貸款利率加點(diǎn)也有可能進(jìn)一步收窄。
二套房首付有望繼續(xù)下降
事實(shí)上，7月28日政治局會(huì)議也再次強(qiáng)調(diào)了要繼續(xù)支持剛需和改善型需求。其中，基于對(duì)改善需求的支持，8月以來(lái)也有多地對(duì)二套首付進(jìn)行了調(diào)整。
8月4日，北京針對(duì)老年人購(gòu)房出臺(tái)了新政策，允許中心城區(qū)老年家庭購(gòu)買(mǎi)部分試點(diǎn)項(xiàng)目并戶(hù)口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，執(zhí)行首付比例35％、非普通住房執(zhí)行首付比例40％，其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。12日，無(wú)錫多家銀行確認(rèn)，二套房貸款方面，房貸已結(jié)清可實(shí)行3成首付，未還清可施行5成首付。同一天，濟(jì)南對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款的居民，最低首付款比例由60％調(diào)整至40％。
郭毅對(duì)記者表示，今年以來(lái)，很多城市已經(jīng)在貸款政策上逐漸采取“一城一策”的調(diào)控策略了，就連北京也針對(duì)特定人群購(gòu)買(mǎi)特定樓盤(pán)給出了首付和信貸的放寬。國(guó)常會(huì)發(fā)布支持地方“一城一策”運(yùn)用信貸政策，會(huì)帶動(dòng)更多城市采取差別化的信貸政策，給樓市輸血。
此前，部分一二線城市在信貸放寬上仍然顯得較為謹(jǐn)慎。例如，8月4日天津市發(fā)展改革委會(huì)發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)提振的若干措施公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告》，提及要擴(kuò)大住房家居消費(fèi)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款首付比例。不過(guò)，其中并沒(méi)有明確具體下調(diào)比例。
《華夏時(shí)報(bào)》記者在4月底走訪天津樓市時(shí)，一位中介告訴記者，天津正在醞釀將名下無(wú)房者的二套首付比例下調(diào)到4成，但正式公布的時(shí)機(jī)還不成熟。
小孫則是3月份就聽(tīng)說(shuō)了這個(gè)消息。他前幾年名下有一套房產(chǎn)，后來(lái)房子出售后，貸款記錄仍在。目前，他要購(gòu)房仍然只能按60％的首付來(lái)支付房款，因?yàn)闇惒积R這筆錢(qián)，他只能在暫時(shí)租房。在聽(tīng)說(shuō)8月24日國(guó)常會(huì)的新政策后，他回復(fù)記者“意料之中，坐等政策落地”。
認(rèn)房又認(rèn)貸將全面取消？
而支持改善需求的另一個(gè)方向則是取消認(rèn)房又認(rèn)貸。
業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，盡管今年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史記錄，但在這么多政策下，一二線城市中仍然有大量現(xiàn)在還有意愿買(mǎi)房的人受制于信貸政策。
以北京為例。北京有著全國(guó)最嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，名下有1套住宅或全國(guó)內(nèi)的貸款記錄，無(wú)論是否還清，再次貸款購(gòu)買(mǎi)住宅都會(huì)被認(rèn)定為二套，最低首付為普宅60％，非普80％。“哪怕貸過(guò)10萬(wàn)塊的房貸，在北京買(mǎi)房都要算作二套。”分析師說(shuō)。
此前，中國(guó)社科院城市競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛也對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，目前對(duì)于剛需和改善性需求，有一些限制措施過(guò)于嚴(yán)格。例如，一線和二線城市有不少非戶(hù)籍居民，他們很多在家鄉(xiāng)曾經(jīng)買(mǎi)過(guò)房，再到一線城市購(gòu)房就是二套，首付非常高，利率也有限制，這就大大抑制了他們的購(gòu)房需求。如果稍微有一個(gè)改變，就可以很好地把這部分需求釋放出來(lái)。
分析師認(rèn)為，如果能出現(xiàn)全國(guó)性取消“認(rèn)放又認(rèn)貸”的政策信號(hào)，特別是針對(duì)賣(mài)一買(mǎi)一的“認(rèn)房不認(rèn)貸政策”很快落地，基本就代表熱點(diǎn)一二線城市企穩(wěn)接近了。
不過(guò)，郭毅也指出，當(dāng)前中央出臺(tái)一系列寬松的貸款政策，一方面是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行紓困，另外一方面其實(shí)更多地還是在于拉動(dòng)消費(fèi)和投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)。當(dāng)前整體市場(chǎng)仍然處于疲軟狀態(tài)，就算是一些城市進(jìn)一步放寬信貸政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果也不可能一蹴而就。她認(rèn)為，現(xiàn)在樓市還有一定增量需求的主要還是一線和部分二線城市，而對(duì)于其他二線甚至三四五線城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)觸及了天花板。
