??
9月27日，廣州在4個(gè)一線城市中率先完成第二輪集中供地。此次共推出的48宗地塊，其中18宗土地以底價(jià)成交，25宗地遭流拍，流拍率達(dá)52.1％，平均溢價(jià)率僅為1.52％。
23宗成功出讓的土地中，16宗被中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等國(guó)企、央企拿下，參與土拍的民營(yíng)房企只有6家，包括碧桂園、路勁地產(chǎn)、合匯地產(chǎn)、四川中盛、廣東奧和等。
從近期完成出讓的城市來(lái)看，土拍規(guī)則優(yōu)化下一些新特征正在顯現(xiàn)。
第一個(gè)特征是低溢價(jià)率。在已經(jīng)完成第二次土拍的城市中，青島共推出87宗地，72宗地底價(jià)成交；濟(jì)南推出的76宗地全部以底價(jià)成交；天津共推出61宗地塊，31宗底價(jià)成交，9宗實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，平均溢價(jià)率僅0.6％；之前熱度較高的重慶第二輪集中土拍共有42宗地出讓，但只有2宗土地競(jìng)拍成交，26宗掛牌成交最高溢價(jià)率0.43％。
第二個(gè)特征是流拍撤牌率上升。率先進(jìn)行第二輪集中供地的福州，7宗地塊臨時(shí)取消出讓，2宗因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍；天津有19宗地停牌，流拍2宗；重慶有5宗流拍，另有9宗土地提前終止出讓。小城鄂州從9月15日到9月24日連續(xù)3次公告，5宗商住地塊均無(wú)人報(bào)名，掛牌不成交，這其中包括鄂州最熱門板塊葛店1宗地塊。
第三個(gè)特征是國(guó)企成為拿地主角。以廈門為例，廈門當(dāng)?shù)貒?guó)企建發(fā)以成交金額101億元排名第一，中海以62億元排在第二，保利以50億元排在第三；在天津的第二輪集中供地中，中鐵豪攬6宗濱海新區(qū)地塊成為拿地最多的企業(yè)；在福州的第二批集中土拍中，保利以17.13億元排在拿地金額首位，福州建工以16.16億元排在第二。
土拍新規(guī)的影響力顯而易見(jiàn)，低溢價(jià)率符合“穩(wěn)地價(jià)”的要求，但流拍撤牌率上升卻不是什么好兆頭。
導(dǎo)致流拍撤牌率上升主要原因有兩點(diǎn)：
土拍新政讓房企利潤(rùn)攤薄。客觀上來(lái)看，下調(diào)溢價(jià)上限和取消“競(jìng)配建”可以降低房企的拿地成本，但配建、自持及施工成本增加下，二批次地塊土拍規(guī)則優(yōu)化對(duì)房企利潤(rùn)端利好有限。
房企資金持續(xù)承壓。6月以來(lái)銀行貸款額度持續(xù)吃緊，按揭放款明顯放慢，房企回款壓力增加，企業(yè)資金壓力進(jìn)一步提升。此外，今年以來(lái)，中央持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，“三線四檔”融資規(guī)則逐步完善并持續(xù)發(fā)力，加上二批次地塊嚴(yán)格房企購(gòu)地自有資金來(lái)源審查，房企特別是民營(yíng)房企拿地意愿受到抑制。
沒(méi)錢沒(méi)利潤(rùn)，民企只能選擇集體躺平，這也讓資金壓力較小的央企和地方國(guó)企成為第二輪拿地的主力。從目前趨勢(shì)看，國(guó)企仍將在未來(lái)土拍中扮演主角。
而隨著拿地門檻進(jìn)一步提高，那些資金緊張的房企，出局的危險(xiǎn)已近在眼前。
